Tácticas de los compradores ante las altas tasas hipotecarias
Los compradores pueden hacer que el aumento de las tasas hipotecarias sea menos oneroso utilizando uno o más de estos nueve consejos sugeridos por agentes y prestamistas de bienes raíces.
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Las tasas hipotecarias han aumentado a sus niveles más altos en más de 20 años, lo que hace que sea más difícil costear una vivienda. Y, sin embargo, por necesidad o por deseo, cientos de miles de personas compran casa cada mes.
Con la tasa fija a 30 años superando el 7%, NerdWallet pidió consejo a agentes inmobiliarios y oficiales de préstamos hipotecarios sobre cómo los compradores de viviendas pueden estirar sus dólares para la compra de viviendas en esta época de altas tasas de interés. Aquí hay nueve tácticas que sugirieron.
1. Pídale al vendedor que reduzca la tasa hipotecaria.
Las reducciones temporales de tasas hipotecarias se han convertido en algo común desde que las tasas aumentaron a principios de 2022. Con una reducción temporal de tasas, el vendedor paga una parte de los pagos de intereses del comprador por adelantado. Esto reduce los pagos de la vivienda durante los primeros uno, dos o tres años de propiedad.
"Esta es una estrategia común para los constructores de viviendas nuevas, pero también se puede utilizar en la compra de viviendas de reventa", dijo John Bianchi, vicepresidente ejecutivo de lendDepot. (Todas las fuentes en esta historia comentaron por correo electrónico). “Negociar una compra temporal con el vendedor puede ayudar a suavizar el golpe de las altas tasas de interés, reduciendo su pago mensual de uno a tres años”.
En una configuración típica, el pago del vendedor efectivamente reduce la tasa de interés del comprador en 2 puntos porcentuales en el primer año y en 1 punto porcentual en el segundo año. Después de eso, el comprador paga la tasa de interés completa. Esto se conoce como compra 2-1.
Otra opción es reducir el tipo hipotecario de forma permanente, utilizando puntos de descuento. Un punto de descuento equivale al 1% del monto del préstamo; cada punto normalmente reduce la tasa de interés en alrededor de 0,25 puntos porcentuales.
"Los compradores de viviendas tienen la oportunidad de lograr que el vendedor pague por estos métodos para reducir su tasa de interés", dijo Chuck Vander Stelt, agente de bienes raíces en Valparaiso, Indiana. "Algunos compradores de viviendas deberían considerar seriamente ofrecer un precio más generoso al vendedor a cambio de una gran concesión en los costos de cierre y luego usar esos fondos para reducir la tasa de interés tanto como sea posible".
2. Utilice parte de su pago inicial para pagar la deuda.
Cuando solicita una hipoteca, el prestamista considera los pagos totales de la deuda de la casa, el automóvil, los préstamos estudiantiles y las tarjetas de crédito. A veces tiene sentido desviar parte del dinero previsto para el pago inicial para reducir primero la deuda con tasas más altas, dijo David Kuiper, vicepresidente y banquero hipotecario senior de Dart Bank en el oeste de Michigan.
"Si bien el pago de la hipoteca será ligeramente mayor, la deuda/pagos totales es menor, lo que hace que la compra propuesta sea más asequible", dijo Kuiper.
3. Utilice programas de asistencia para compradores de vivienda
Los gobiernos estatales y locales patrocinan una gran cantidad de programas para hacer que las viviendas sean asequibles para los compradores, especialmente para los principiantes. Algunos programas ofrecen asistencia para el pago inicial y ayuda con los costos de cierre. Otros ofrecen tasas de interés favorables o créditos fiscales.
Los detalles difieren de un estado a otro. Algunos programas están dirigidos a ciertos condados, ciudades o vecindarios. Otros están destinados a grupos específicos de personas, como maestros, socorristas o inquilinos que viven en viviendas públicas. Algunos programas tienen límites de ingresos.
4. Pide al vendedor que financie la compra.
Puede darle al vendedor un pagaré por parte del valor de la vivienda y realizar pagos mensuales directamente al vendedor a una tasa de interés más baja de la que podría obtener de un banco. Este acuerdo se llama “financiamiento del vendedor” y tiene sus raíces a principios de la década de 1980, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron el 18%.
Quizás se pregunte por qué un vendedor aceptaría un trato así.
"A menudo hacen esto para obtener el precio que quieren", dijo Janie Coffey, quien dirige el equipo Coffey con eXp Realty en St. Augustine, Florida. El vendedor obtiene el precio completo mientras que usted obtiene un descuento en la tasa de interés.
La financiación del vendedor suele tener una fecha de finalización: en un plazo de tres, cinco o diez años, el comprador debe obtener una hipoteca de un prestamista para liquidar el importe adeudado al vendedor. Coffey explicó que el tipo de vendedor dispuesto a este acuerdo a menudo ha pagado la hipoteca "y está bien esperar su gran pago".
La financiación del vendedor es compleja. Utilice un abogado inmobiliario con experiencia para redactar el contrato.
5. No esperes a una tarifa que te guste más
"Si encuentra la casa adecuada y el pago es asequible (incluso si no le gusta la tasa de interés), debe comprar la casa", dijo Kuiper.
A menudo se escucha que debería comprar ahora y refinanciar algún día, después de que bajen las tasas de interés. Ese no es el punto de Kuiper. Su punto fue el siguiente: si las tasas hipotecarias caen, más compradores se apresurarán a ingresar al mercado. Harán ofertas competitivas y elevarán los precios de las viviendas, "básicamente eliminando cualquier ventaja de la tasa de interés más baja".
6. No te distraigas con cosas que no necesitas
Algunos vendedores quieren flexibilidad en cuanto a la fecha de cierre, preferirían que el comprador hiciera las reparaciones y tienen miedo de aceptar una oferta de un comprador que termine no calificando para la hipoteca.
Vander Stelt aconseja centrarse en el precio con estos vendedores que evitan complicaciones, y al mismo tiempo ser flexible con el resto de la oferta de la casa. "Haga esto ofreciendo los mejores términos que pueda, incluida la compra de la casa tal como está, una fecha de cierre y posesión que funcione mejor para el vendedor, e ilustrando qué tan fuerte candidato es usted para obtener la aprobación de su hipoteca", dijo.
Puede demostrar que es un candidato sólido para una hipoteca mostrando una carta de aprobación previa y compartiendo información financiera, como saldos de cuentas que demuestren que tiene efectivo para el pago inicial.
7. Compra una casa que necesita obras.
Comprar una casa para reparar es una forma antigua y probada de ahorrar dinero.
"Si puede ser paciente, vale la pena comprar una casa que necesita trabajo y arreglarla lentamente con el tiempo o pedir un préstamo de renovación para adquirir la casa y hacer el trabajo por adelantado", dijo Brian Koss, director de ventas regional de Movement Mortgage, en Danvers, Massachusetts.
8. Construye una casa o compra una nueva.
“Construir una casa nueva puede brindarle más certeza sobre cuánto tiempo tendrá que esperar para mudarse, puede brindarle más certeza sobre los costos y puede ahorrarle dinero a corto y largo plazo al evitar remodelaciones costosas, reparaciones de electrodomésticos y reparaciones inesperadas. de las partes más antiguas de la casa”, dijo Jeffrey Ruben, presidente de WSFS Mortgage en el área metropolitana de Filadelfia.
Comprar una casa nueva en una urbanización tiene algunas de las mismas ventajas. Y los compradores de hoy tienen buenas razones para buscar nuevas construcciones porque hay escasez de viviendas existentes para reventa.
9. Alquilar parte de la casa.
Coffey sugirió utilizar una vieja estrategia con un nombre de moda – house hacking – “comprar una propiedad como un dúplex, donde vives en una unidad y alquilas la otra”, dijo.
Si compra un dúplex, triplex o cuádruple y vive en una unidad, puede incluir los ingresos esperados por alquiler de las demás al calificar para un préstamo. En algunos casos, puede calificar para una hipoteca utilizando los ingresos esperados por alquiler de una unidad de vivienda accesoria, como un apartamento en el sótano o una pequeña casa en el patio trasero.
Si compra una casa hoy, se enfrentará a altas tasas hipotecarias por el momento. Pero al emplear un poco de creatividad, es posible que encuentre una manera de permitirse ser propietario de una vivienda.
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