Estamos en la segunda mayor corrección de precios de la vivienda de la era posterior a la Segunda Guerra Mundial

Esa "difícil corrección [de la vivienda]" ya ha hecho que el mercado de la vivienda de EE. UU. pase del modo de inflación al modo de deflación.

Durante 124 meses consecutivos, desde el punto más bajo de la caída anterior en febrero de 2012 hasta la parte superior del boom inmobiliario pandémico en junio de 2022, el índice nacional de precios de la vivienda Case-Shiller ajustado estacionalmente informó un crecimiento positivo del precio de la vivienda. Ahora estamos en una nueva racha: cuatro meses consecutivos de caídas en los precios de las viviendas en EE. UU.

El martes, supimos que los precios de las viviendas en EE. UU., medidos por el Índice Nacional de Precios de Viviendas Case-Shiller, cayeron un 0,3 % en octubre. En total, los precios de las viviendas en EE. UU. han bajado un 2,4 % desde que alcanzaron su punto máximo en junio.

Por un lado, una caída del 2,4 % en los precios de las viviendas en EE. UU. suena como una gota en el océano. Por otro lado, ya es lo suficientemente grande como para contar como la segunda mayor corrección del precio de la vivienda de la era posterior a la Segunda Guerra Mundial. (Sin embargo, está justo por encima de la caída del 2,2 % entre mayo de 1990 y abril de 1991, muy por debajo de la caída del 26 % de máximo a mínimo que se produjo entre 2007 y 2012).

No mucho después de que la Reserva Federal comenzara a aplicar presión al alza esta primavera sobre las tasas de interés, algo que hizo que las tasas hipotecarias aumentaran del 3 % a más del 6 %, el mercado inmobiliario de EE. UU. entró en modo de corrección. La razón es que las tasas hipotecarias elevadas, junto con los precios de las viviendas altísimos, llevaron la asequibilidad a los límites superiores de la historia.

De cara al futuro, el economista jefe de Moody's Analytics, Mark Zandi, espera que las ventas de viviendas toquen fondo muy pronto. Sin embargo, prevé que pasará al menos hasta 2024 antes de que los precios de las viviendas toquen fondo.

"La demanda de viviendas [ventas de viviendas] está cerca de un mínimo; la oferta de viviendas [comienzos y terminaciones de viviendas] aún no ha tocado fondo; y los precios de las viviendas tienen un largo camino por recorrer antes de llegar a su punto más bajo", dice Zandi a Fortune.

De pico a valle, Moody's Analytics espera que los precios de las viviendas en EE. UU. caigan un 10 % si no se produce una recesión. Si se manifiesta una recesión, Moody's Analytics espera que la caída de pico a valle sea de entre 15% y 20%.

Hasta octubre, los precios de las viviendas en EE. UU. cayeron un 2,4 %, lo que nos lleva de vuelta a los niveles de marzo de 2022. Si esa disminución se expandiera al 10 % (consulte el gráfico anterior), nos llevaría de regreso a los niveles de octubre de 2021, mientras que una disminución hipotética del 20 % de máximo a mínimo nos llevaría de regreso a los niveles de febrero de 2021.

Eso importa. En relación con la última quiebra, una gran corrección del precio de la vivienda esta vez no haría que muchos prestatarios se hundieran (es decir, el saldo de su hipoteca sería mayor que el valor de su vivienda).

Si bien los precios de las viviendas en EE. UU. están cayendo, siguen subiendo a lo grande. De hecho, los precios de las viviendas de octubre de 2022 están un 38,1 % por encima de los niveles de marzo de 2020.

El hecho de que los precios de las viviendas permanezcan separados de los fundamentos subyacentes podría explicar por qué los funcionarios de la Reserva Federal no están ansiosos por detener la corrección inmobiliaria en curso. El aumento de los precios de las viviendas no solo se refleja en los alquileres, sino que también hace que los propietarios se sientan más ricos y, por lo tanto, gasten más.

Una investigación reciente publicada por la Reserva Federal sugiere que el auge inmobiliario pandémico no solo ayudó a aumentar la inflación pandémica, sino que fue uno de los principales culpables.

"Nuestros resultados brindan evidencia sugestiva de que el crecimiento del precio de la vivienda ha contribuido de manera importante a la inflación durante la pandemia... Un cálculo detallado basado en nuestras estimaciones de regresión sugiere que el crecimiento del precio de la vivienda podría explicar alrededor de 1/3 del aumento en el índice de precios al consumidor (IPC) excluyendo los servicios de vivienda entre febrero de 2020 y febrero de 2022", escriben los economistas de la Reserva Federal en un artículo publicado en noviembre.

En pocas palabras: cierta deflación en los precios de las viviendas podría ayudar a la Fed a controlar la inflación galopante.

Tenga en cuenta que los datos de precios de viviendas presentados en este artículo probablemente subestiman la caída actual de los precios.

Todo se reduce al hecho de que el Índice Nacional de Precios de Vivienda Case-Shiller es un promedio rezagado de tres meses. La lectura de octubre de 2022, que no se publicó hasta la última semana de diciembre, incluye las ventas finalizadas en agosto, septiembre y octubre. Algunas de esas ventas podrían haber sido contratos firmados desde junio.

BY: LANCE LAMBERT

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